La Comisión de Desarrollo Urbano de la LXII Legislatura del Estado de México aprobó un dictamen que plantea modificaciones a las normas sobre autorizaciones, desarrollos urbanos, impacto estatal y vivienda, con el propósito de actualizar procedimientos y establecer nuevas disposiciones para el acceso a vivienda digna, adecuada y asequible.

El proyecto integra iniciativas del diputado Octavio Martínez Vargas, de Morena; de la bancada del PVEM, coordinada por José Alberto Couttolenc Buentello, y de la gobernadora Delfina Gómez Álvarez. De acuerdo con lo expuesto durante el análisis, los cambios permitirían al Estado de México incorporarse al Programa Nacional de Vivienda, además de modificar trámites y mecanismos de coordinación entre autoridades.

Nuevas reglas para desarrolladores y municipios

El dictamen actualiza las atribuciones de la Secretaría de Desarrollo Urbano e Infraestructura para autorizar conjuntos urbanos, condominios, subdivisiones, relotificaciones y fusiones. También contempla una mayor coordinación para la entrega de áreas de donación, obras de urbanización, equipamiento e infraestructura primaria a los municipios y las autoridades estatales correspondientes.

Los municipios, por su parte, deberán aprobar los proyectos ejecutivos, memorias de cálculo y especificaciones técnicas de las obras hidráulicas, sanitarias y de urbanización contempladas en las autorizaciones.

El documento también establece obligaciones para los desarrolladores, quienes deberán entregar información y documentación para facilitar la supervisión de las obras, permitir inspecciones, reportar avances y atender las observaciones de las autoridades. Al concluir los trabajos, tendrán que notificarlo y realizar la entrega formal a las instancias competentes o, en el caso de condominios, a su comité de administración o persona administradora.

Para las obras de equipamiento urbano regional y municipal, el valor será determinado con base en un tabulador de precios unitarios, que deberá actualizarse cada año. Cuando una obra no termine dentro del plazo establecido y haya cambiado el ejercicio fiscal, su valor podrá actualizarse conforme a los criterios de la autoridad competente.

Las disposiciones también precisan las obligaciones relacionadas con áreas de donación y equipamiento para determinadas subdivisiones, entre ellas las de predios de 3 mil metros cuadrados o más, las que contemplen 30 o más viviendas y aquellas con usos distintos al habitacional que alcancen un coeficiente de utilización de 3 mil o más metros cuadrados de construcción en zonas urbanas o urbanizables.

Ajustes al procedimiento de Impacto Estatal

La propuesta modifica igualmente las atribuciones de la Comisión de Impacto Estatal, que podrá establecer formatos para integrar expedientes, recibir y analizar documentación, solicitar evaluaciones técnicas y establecer mecanismos para regularizar proyectos que hayan comenzado o terminado sin los dictámenes, permisos, evaluaciones, opiniones o licencias correspondientes, sin eliminar las sanciones previstas por la legislación.

El proyecto establece además mecanismos de verificación para determinar que los nuevos desarrollos y ampliaciones cuenten con la Evaluación de Impacto Estatal, conserven las condiciones bajo las cuales fue emitida y cumplan las obligaciones y condicionantes establecidas.

Entre los documentos requeridos para solicitarla se contempla la identificación de la persona interesada, la acreditación de la propiedad o posesión del inmueble, la Constancia de Situación Fiscal y una imagen satelital georreferenciada.

La Comisión podrá solicitar los documentos originales para cotejo y, en caso de incumplir los requisitos o no atender el requerimiento dentro del plazo correspondiente, la solicitud podrá ser desechada.

Una vez acreditados los requisitos, se entregará un acuse de recibo y, en un plazo máximo de tres días hábiles, se solicitará por única ocasión una visita colegiada al predio o inmueble donde se pretende realizar el proyecto.

La Evaluación de Impacto Estatal únicamente podrá emitirse cuando todas las instancias responsables hayan otorgado una evaluación técnica favorable. Si alguna determina la improcedencia de un proyecto nuevo o ampliación, se emitirá una resolución negativa.

La iniciativa también modifica las atribuciones de la Secretaría de Movilidad para la emisión de Evaluaciones Técnicas de Impacto en materia de movilidad y de los lineamientos relacionados con estos procedimientos.

Plantean impulsar vivienda en alquiler

En materia habitacional, las reformas buscan establecer bases para un desarrollo estatal más equitativo y atender las disparidades regionales asociadas con el crecimiento urbano desordenado.

Entre las modificaciones destaca la incorporación de disposiciones para que el Instituto Mexiquense de Vivienda Social gestione, impulse y promueva programas de vivienda en alquiler, con prioridad para personas y grupos en situación de riesgo, pobreza, vulnerabilidad o marginación.

También se plantea incentivar la participación del sector privado en programas dirigidos a personas en pobreza o pobreza extrema.

La propuesta incorpora, además, mecanismos de participación de comunidades de distintas regiones de la entidad, incluidos pueblos y comunidades indígenas y afromexicanas, particularmente aquellas ubicadas en zonas de alta y muy alta marginación.

Otro de los objetivos consiste en facilitar que la población disponga de información sobre las tendencias del desarrollo urbano en sus localidades y sobre las opciones disponibles mediante programas institucionales y el mercado, de acuerdo con sus necesidades y posibilidades.

Buscan actualizar conceptos y mecanismos de coordinación

El dictamen plantea una actualización del Sistema Estatal de Vivienda, concebido como un mecanismo permanente de coordinación entre autoridades federales, estatales y municipales, así como de concertación con los sectores social y privado.

También incorpora y actualiza conceptos relacionados con el desarrollo urbano, entre ellos área privativa, área vendible o enajenable, caminos vecinales, condominio mixto, licencia de uso de suelo, vacío urbano, vía pública y vivienda intraurbana.

Durante la discusión, Octavio Martínez sostuvo que las modificaciones pretenden evitar prácticas que, según señaló, se presentaron en administraciones anteriores en la relación entre autoridades y desarrolladores inmobiliarios. El legislador cuestionó particularmente proyectos habitacionales que, de acuerdo con su señalamiento, fueron comercializados sin contar con espacios públicos, agua, escuelas, mercados y otros servicios.

Martínez afirmó además que cuatro de cada 10 mexiquenses habitan en unidades que enfrentan problemas asociados con su desarrollo y construcción, aunque esta cifra fue presentada por el legislador durante la sesión como parte de sus argumentos.

Finalmente, el proyecto modifica el Decreto Número 230 de la LX Legislatura, publicado en enero de 2021, para establecer que los Dictámenes Únicos de Factibilidad que hubieran sido emitidos con anterioridad y permanecieran vigentes al momento de entrada en vigor del nuevo decreto tendrán vigencia permanente y quedarán sujetos a las disposiciones que se establezcan.